Soudci ukončili experiment se zastropováním nájmů v Berlíně. K dostupnějšímu bydlení stejně nepomohl

Německý ústavní soud zrušil zmrazení cen nájmů v Berlíně, a v dubnu tak skončil jeden z největších experimentů města v oblasti bytové politiky. Ústavní soud rozhodl, že zastropování nájemného je protiústavní, a dal tak za pravdu majitelům nemovitostí. Co k zastropování radnici vedlo, jak to probíhalo a pomohlo to neutěšené bytové situaci v německé metropoli?

„Máte nárok na snížený nájem vzhledem k rozhodnutí berlínské radnice, ale počítejte s tím, že se soudíme. Věříme, že spor vyhrajeme a pak po vás budeme požadovat doplacení původního tržního nájmu i zpětně.“ Zhruba tak znělo sdělení v dopise, kterým obesílala své nájemníky německá společnost Vonovia, když před více než rokem vstoupil v platnost kontroverzní zákon na zastropování nájmů.

Pětiletý experiment

Nájemníci se tak mohli sami rozhodnout, zda budou platit nadále tržní nájem, nebo ten snížený s rizikem, že rozdíl budou doplácet. Experiment, který měl trvat v Berlíně pět let, nyní skončil na základě soudního rozhodnutí.

Ústavní soud jasně rozhodl, že vedení města nemělo na regulaci nájemného právo, protože vztahy nájemníka a nájemce velmi rozsáhle upravuje německý občanský zákoník, a to včetně cen. Podnět soudu podali kritici z řad poslanců za Křesťanskodemokratickou stranu (CDU) Angely Merkelové a Svobodnou demokratickou stranu (FDP).

Společnost Vonovia už se nechala slyšet, že nakonec rozdíl ve výši nájmů zpětně nebude požadovat. Největší německá společnost v oblasti nemovitostí Deutsche Wohnen naopak bude chtít rozdíl doplatit. Na zprávu okamžitě zareagovaly i akciové trhy. Akcie společnosti Deutsche Wohnen například skokově posílily o 7 %.

Jak vlastně zastropování fungovalo?

Zákon určoval zastropování nájmů u asi 1,5 milionu berlínských bytů. Šlo o byty postavené před rokem 2014, v nichž se mělo podle zákona platit maximálně necelých 10 eur (asi 270 korun) za metr čtvereční. Výjimku tvořily ubytovny a sociální byty. Platilo, že pokud by pronajímatel nehledě na zákon žádal výrazně víc, mohli nájemníci vymáhat u úřadů snížení platby.

Majitelům nemovitostí se ale rozhodnutí od začátku nelíbilo, v Berlíně proto bylo zcela běžné, že nájemníkům rozesílali už zmíněné dopisy, kde upozorňovali na nutnost doplatit rozdíl u nájemného po skončení soudního sporu. U nově pronajímaných bytů byla běžná praxe, že majitelé uváděli jakési dvojí ceny a své potenciální nájemce často nutili k souhlasu s tím, že o „slevu“ na nájmu přijdou hned ve chvíli, kdy by se zrušilo zastropování. V některých případech stínovou výši nájemného uváděli i v inzerátech. 

Útěk z hlavního města

Berlínská radnice zastropováním cen nájmů reagovala na neustále rostoucí ceny bytů v metropoli a na četné demonstrace nespokojených obyvatel. Byty v Berlíně se totiž stávají pro běžné obyvatele nedostupné. I když jsou průměrné nájmy stále levnější než třeba v Londýně nebo v Paříži, bydlení tu zdražuje skoro nejrychleji na světě. Ceny nájmů v Berlíně se jen za posledních 10 let zvedly o 75 procent.

Jenže podle statistik experiment berlínské radnice nezabral, naopak nájemníci na něm spíše tratili. Klesla totiž výrazně nabídka volných bytů a někteří majitelé dokonce odešli z Berlína úplně do jiných měst. Vyplývá to z analýzy německého ekonomického institutu Ifo. Navíc nájem v neregulovaných nemovitostech v reakci na zastropování ještě vystřelil. Zvýšil se průměrně o 17 procent za rok. K usnadnění shánění nájemního bytu v Berlíně tedy nedošlo.

Chceš byt? Musíš projít konkurzem

Sehnat byt v Berlíně je přitom noční můra, na tom se shodnou všichni, kdo si tím v nedávné době museli projít. V posledních letech obyvatel Berlína přibývalo každý rok skoro o 50 tisíc. Zároveň od roku 2017 nepřetržitě klesá počet postavených bytů, konkrétně asi o deset procent ročně. I proto dnes platí, že si majitelé bytů mohou diktovat podmínky a pečlivě si mezi zájemci vybírat.

Na byty se čekají velké fronty. U střední cenové kategorie bytů je třeba běžné, že prohlídky probíhají jen jeden den v týdnu, navíc v určitou hodinu a jde o ponižující proceduru. Majitele nezajímá jen finanční ručení budoucích nájemníků, ale často i všechno ostatní: vzdělání, věk, počet dětí nebo znalost němčiny…

I my jsme ostatně pronájem hledali asi půl roku. I když jsme si s makléřem plácli, tak jsme zase záhy o byt přišli. Majitel totiž dal před podpisem smlouvy přednost jiným německým podnájemníkům, kteří se mohli nastěhovat o měsíc dřív. Nakonec se nám podařilo získat byt i díky tomu, že jsme ho pronajímali na instituci, v níž manžel pracuje. Když paní majitelka chtěla vidět finanční rozpočet za poslední dva roky, ukázali jsme jí tedy několikamiliardovou účetní uzávěrku manželova zaměstnavatele. Paní byla spokojená a byt nám „přiklepla“.

Vyvlastnění jako řešení?

Bytová situace ve městě je tedy skutečně dramatická a někteří politici nabízejí další kontroverzní řešení. Se svérázným nápadem přišla už před časem levicová partaj Die Linke, která je spolu s SPD a Zelenými ve vládnoucí berlínské koalici. Linke podporuje iniciativu za vyvlastnění velkých bytových fondů. V Berlíně nyní sbírají podpisy obyvatel, které by na toto téma umožnily uskutečnit referendum. Pokud se podaří do konce června shromáždit přibližně 170 000 podpisů obyvatel Berlína, je možné referendum uspořádat.

Iniciativa za vyvlastnění chce podle vlastních slov ukončit „nájemné šílenství“ a zastavit „spekulace finančních investorů“. Jejím plánem je vyvlastnit především velké bytové fondy, které spravují víc než 3 000 bytů, a díky tomu zajistit „dlouhodobě cenově dostupný životní prostor“. Podle průzkumů veřejného mínění nemá však tento návrh mezi Berlíňany dostatečnou podporu proto, aby mohl projít, a nesouhlasí s ním ani další politici. „Nemyslím si, že vyvlastnění je správným prostředkem,“ uvedla třeba spolková ministryně pro rodinu a státní předsedkyně SPD Franziska Giffeyová pro server Haufe.de. Podle starosty Berlína je řešením urychlit bytovou výstavbu a toho lze podle něj dosáhnout jedině ve spolupráci se soukromými developery.

Jenže i v tomto ohledu to v Berlíně vázne, ve městě je mnoho nezastavěných ploch především v oblastech centra, kudy dříve procházela zeď. My sami máme byt v novém bytovém projektu, který na takovém místě stojí. Projekt se však podařilo dokončit až nyní, tedy 30 let po pádu zdi. Celá léta přitom tento obří pozemek ležel ladem. Připomeňme, že dalším nezastavěným místem v centru, o kterém se vedly diskuse, je bývalé letiště Tempelhof. Zde si však Berlíňani odhlasovali v referendu, že chtějí mít volnočasový park, nikoli byty.

Ze všeho výše zmíněného je jasné, že bydlení v Berlíně bude stále méně dostupné. Z města se totiž stává populární metropole, jako je třeba Paříž nebo Londýn. Nejde už o levné a dostupné punkové město, na které mnozí s nostalgií vzpomínají. Dávno už zde neplatí, že „Berlín je chudý ale sexy“, což jsou slavná slova bývalého starosty Klause Wowereita. Teď lze spíš říct, že Berlín je zatraceně drahý právě proto, že je sexy a přitahuje stále víc lidí z celého světa.

25. 4. 2021