Das haben wir Herrn Rackham Schröder von Engel&Völkers gefragt, den Geschäftsführer einer der renommiertesten Immobilienagenturen in Deutschland, die auf die Wohnimmobilien spezialisiert ist.
Herr Schröder, Berliner fragen mich, lohnt es sich in Prag zu investieren und genauso viele Prager fragen, lohnt es sich in Berlin zu investieren? Was würden Sie denen antworten?
Investieren, auf jeden Fall. Wenn wir über langfristige Engagements sprechen und die Renditenansprüche nicht so sehr überzogen sind, dann ist Berlin ein sehr guter Standort. Warum bin ich da etwas vorsichtig? Weil sich die Immobilienpreise in Berlin in letzten Jahren stark erhöht haben und die Mieten nicht ganz so schnell hinterhergekommen sind. Und jetzt, rein politisch, sollen die Mieten weiter gebremst werden.
Wie sehen Sie momentan die Kaufentwicklung auf dem Wohnungsmarkt?
Heute kauft man in Berlin zum 30fachen Satz, also erzielt der Käufer eine Rendite von cca 3, 3%. Und so kann man, wenn man mit einer deutschen Bank finanziert und unter 1% abschliesst, ab sofort auch eine Marge bekommen und dazu langfristig gesehen einen sehr sicheren Gewinn haben. Wir verkaufen im Durchschnitt bei 3 000 Euro/qm, für das Geld kann man nicht bauen, da braucht man zumindest 4 000 Euro/qm. Etwas Fertiges in Berlin zu kaufen ist immer noch eine sehr gute Investition.
Muss man die gekaufte Immobilie renovieren?
Nein, Renovierung ist meistens nicht notwendig, weil die Immobilien noch in sehr gutem Zustand sind. Noch.
Die Frage aber ist, was passiert in Berlin mit den Wohnungsmieten. Wissen Sie, über Prag wird in Berlin wenig geschrieben, das gilt (von politischen Themen abgesehen) auch umgekehrt. Aber als in der tschechischen Presse das Thema Mietdeckel und Enteignung in Berlin kam, habe ich viele sorgenvolle Mails aus Prag bekommen mit der Frage: Berlin — back to socialism?
Ja, die Politik will im Oktober entscheiden, was mit dem Mietdeckel passiert. Wenn er kommen sollte, würde erstmal niemand die Immobilien renovieren, man würde einfach abwarten und die Immobilien würden langsam verfallen. Wenn man die Investition auf die Miete nicht umlegen kann, investiert man nicht.
Damit haben wir ja schon 40 Jahre lang Erfahrungen gehabt…
Es ist wirklich erschreckend mit welcher Unprofessionalität die jetzige Regierung dieses Thema behandelt. Ich kann nachvollziehen, dass wir im Bereich der Wohnimmobilien vielleicht eine Regulierung brauchen könnten, aber ganz bestimmt nicht so, wie es gerade geplant wird. Man könnte viel mehr eingreifen mit einer Subventionierung der Wohnbaukosten, leichterer Vergabe der Baugenehmigungen und einer Vereinfachung der Regulationen, damit man schneller bauen kann. Es würde bestimmt zu einer schnelleren Entspannung führen, als jetzt dieses wirklich stümpelhaft fabrizierter Konstrukt des Mietpreisdeckels, der meiner Meinung nach gar nicht so durchsetzbar ist. Back so socialism? Ja, dieser Gedanke muss sich einem wirklich aufdrängen, wenn man über dieses Szenario liest oder hört.
Hätten Sie denn einen Vorschlag?
Der Senat hatte jetzt 250 Mio freigemacht, damit er sein Vorkaufsrecht bei ausgewählten Immobilien ausüben kann. Wäre es z. B. nicht besser, den Mietern als Altersvorsorge die Chance geben, die Wohnung selber zu kaufen und die Stadt würde mit dieser Summe für die Kredite bürgern? So würde man viel mehr Sicherheit dem Markt geben.
Wer ist heute der Käufer der Immobilien in Berlin?
Wir verkaufen genauso viele Immobilien wie vor Ankündigung des Mietpreisdeckels. Aber die Käuferschicht ändert sich. Jetzt kauft eher der langfristig orientierte Käufer, der nicht darauf angewiesen ist, dass die Mieten schnell steigen und sagt, ich kann auch mit dieser Verzinsung gut leben. Das sind hauptsächlich viele Privatpersonen und viele Family Offices. Also, die institutionellen Käufer – die grossen Gesellschaften und Institutionen -, die auf hohen Profit ausgerichtet waren, die fallen jetzt weg. Ich bin trotzdem zuversichtlich, dass in der Diskussion um den Mietdeckel der gesunde Verstand gewinnt.
(Anm. der Redaktion: zu den Hauptbefürwortern der Enteignung von Immobilien gehört Katrin Lompscher, ehemaliges SED Mitglied; heute gehört sie zu der Partei Die Linke. Sie ist in die Kritik geraten, als auf ihren Vorschlag ein ehemaliger Stasi Mitarbeiter zum Staatssekretär berufen wurde.)
Erlauben Sie mir jetzt noch ein paar Fragen zu einem ganz anderen Thema zu stellen, zu der Paradedisziplin von Engel&Völkers — zum Polo. Jan Prucha, der Gründer von Taxis Polo Prag hatte mir gesagt, Polo ist kein Elite Sport, Polo kann jeder betreiben. Sind Sie damit einverstanden?
Ich würde ihm sehr gerne Recht geben, ich habe aber am eigenen Leib erfahren, dass Polo unheimlich viel Aufwand ist – von Zeit und Geld. Und es ist eine absolute Sucht, wenn man das richtig macht. Und es ist ein absoluter Frust, wenn man es nicht richtig macht, also nicht so gute Pferde hat, nicht so guten Trainer hat, nicht so gute Turniere besuchen kann….oder man kann nicht so viel Zeit zum trainieren einsetzen, wie man es möchte oder musste.
Sie haben auch eine Polo Schule gegründet.
Ja, mit Christian Völker und zusammen mit Landrover. Unser Ziel war es Nachwuchs zu trainieren, damit man später auch feste Teams kreieren kann. Und auch, um Polo volksnah zu verbreiten. Aber, ich gebe ehrlich zu, der Aufwand ist sehr gross.
Was würden Sie sich für Polo wünschen?
Es wäre sehr gut, wenn es möglich wäre beim Polo eigene Mannschaften zu gründen, die existieren nämlich kaum. Für die jeweilige Turniere werden einzelne Spieler gekauft. Ich habe auch um die deutsche Meisterschaft gespielt, aber ich bin nicht der beste, ich habe Handicap 0. Deswegen musste ich mir die besseren Spieler kaufen. Wenn man feste Mannschaften hätte, könnten die Zuschauer bessere Beziehungen zum Polo gewinnen. Das wünsche ich dem Polosport sehr.
Text Danuše Siering
