Danuše Siering, foto: Michaela Dzurna
Diskuse o zastropování nájemného. zahrnovala kromě stanovení jeho horní hranice i zmrazení jeho výše v Berlíně na pět let, přičemž plánováno bylo i silné omezení možností zvyšování nájemného v souvislosti s modernizací. Sláva byla veliká, když Katrin Lompscherová, bývalá berlínská senátorka pro rozvoj města a bydlení, podepsala v lednu 2020 zákon o zastropování.
Při jeho vyhlášení jen tak mimochodem zaznělo doporučení, ponechat ušetřené peníze v jakési rezervě pro případ, že by jich přece jen bylo ještě zapotřebí. Efekt byl opačný. Mnozí lidé, obzvlášť ekonomicky slabší rodiny, ušetřené peníze utratily a dnes jim chybí na vrácení. Média měla v covidové době chudé na události, konečně možnost psát o něčem jiném než jen o pandemii. A investoři byli tak zděšeni, že téměř zastavili veškerou další výstavbu a investice do modernizace. Otázka, co bude dál, byla stále naléhavější.
V březnu letošního roku Spolkový ústavní soud rozhodl, že Berlín nesmí přijmout zákon o stropech nájemného. Důvod? Berlín není oprávněn regulovat horní hranici nájemného, takový zákon by byl možný pouze na spolkové úrovni. Otázku, zda horní hranice nájemného neporušuje také základní právo na vlastnictví, soud ponechal otevřenou. Lompscherová, členka strany Linke, (nástupnická strana komunistické strany SED), rozhodnutí soudu už ve své funkci nezažila. V srpnu 2020 musela odstoupit kvůli daňovým únikům. Ironií osudu je, že svůj post opustila nikoliv kvůli dramatickým chybám, kterých se dopustila, ale kvůli 7000 Euro.
Jak je možné, že v dříve tak svobodomyslném Berlíně se rodí socialistické myšlenky? K tomu potřebujeme krátký výlet do historie. Po stavbě zdi v roce 1961 se Západní Berlín stal uzavřenou nepřátelskou enklávou v hlavním městě NDR. Aby spolková vláda zatraktivnila život svým občanům na tomto „ostrově“, udělila Západnímu Berlínu několik zásadních privilegií. Letenky a základní potraviny dotoval stát, nájmy byly nízké, bary a restaurace nemusely dodržovat zákonnou zavírací dobu – tak se zrodil legendární berlínský 24/7, který převládal až do korony. A hlavně, mladí muži, kteří do Západního Berlína odešli studovat nebo se sem hned po studiu přestěhovali, nemuseli jít na vojnu.
Toto byl základní kámen éry, kdy z generace ’68 začala vznikat komunita rebelů, kteří byli alternativní k německé konzervativní poválečné společnosti a v srdci nesli sociální ideály hnutí flower power. Je tedy jasné, koho Západní Berlín po dobu téměř 30 let přitahoval. Ne hospodářské bosse a továrníky, ale volnomyšlenkáře, alternativce, příslušníky sexuálních menšin a uměleckou scénu v čele s Davidem Bowiem a jeho celou encourage. Nezanedbatelnou roli hráli i právní zástupci levicové scény, kteří později obsadili významné politické pozice. Například Otto Schily se stal ministrem vnitra a Hans-Christian Ströbele je dodnes ikonou zeleného hnutí. Je logické, že po pádu Zdi neměly konzervativní strany v Berlíně šanci. Berlín vždy byl pevností sociálních demokratů.
Panelová diskuse při konferenci o Renesanci nájemného bydlení 13. října v Praze. Foto: archiv Real Estate Academy
A jak s tím vším souvisí vyvlastnění? Historický vývoj v Německu měl vliv na to, že dnes 54 procent Němců žije v nájemním bydlení – více než v kterékoli jiné evropské zemi. V tom hraje důležitou roli i bytová politika, která v této zemi vytváří pobídky k pronájmu. V Berlíně je situace ještě výraznější, a to nejen proto, že alternativní scéna neměla za životní cíl vlastnit byt či nemovitost. Ale Berlín je i hlavním městem single domácností – více než polovina Berlíňanů (53 procent) žije sama. Berlín je velmi přitažlivý pro mladé lidi, kteří zde chtějí studovat nebo začít profesní kariéru. Ti nejsou připraveni vstoupit do manželství, ba v poslední době ani do vztahu. Tato generace celkově upřednostňuje nájemní bydlení. S 81 procenty lidí v nájemním bydlení je dnes Berlín evropské hlavní město nájemníků. Pro srovnání – v České republice žije téměř stejné procento lidí ve vlastním bydlení.
Neúspěch zastropování nájemného přinesl novou dynamiku, ještě větší důraz se začal klást na téma vyvlastňování. Bytová situace v Berlíně je skutečně velmi těžká, nedostatek bytů a růst nájemného jsou extrémní. A tak téma vyvlastnění rezonuje. Hovoří se o odkupu až 240 000 bytů, především od společností Vonovia a Deutsche Wohnen, kterým Berlín tyto byty prodal v roce 2004. Informace o kupních cenách se různí, aktuálně se pohybují od 22 do 34 miliard Eur, ale už je slyšet i cena 40 miliard. Konečnou částku zřejmě neznají ani kupující ani prodávající.
Jak se bude situace vyvíjet? Je skutečně výhodné vydat tyto vysoké částky s výsledkem, že nepřinesou v metropoli stavbu jediného nového bytu? Hodně záleží na tom, jak bude vypadat nová vláda v Berlíně. Budoucí starostkyně města Franziska Giffay (SPD) od počátku tvrdila, že není zastáncem vyvlastnění. Otázkou je, zda jejím koaličním partnerem vedle Zelených bude FDP nebo opět Linke. Nechť to bude kdokoliv, téma bydlení bude mít v jejich agendě prioritní pozici.
Stavba nových městských bytů je nevyhnutelná, to může být šance i pro české firmy. Doporučuji však, aby nevstupovaly na berlínský nemovitostní trh samy, pokud ho velmi dobře neznají. Má svá úskalí, navíc kvůli koruně se ještě více prodloužily termíny v postupu schvalování staveb. Pronajmout si pěknou kancelář a umístit do ní schopného člověka s pověřením “starej se”, povede pouze k plýtvání penězi. Spojit se s německým developerem znamená, hrát druhé housle. Na Čechy v Berlíně nikdo nečeká. O investice do země našich západních sousedů je extrémní zájem. Německo ještě stále nabízí stabilitu, důvěryhodnost, Made in Germany má dobrou pověst a hlavně zde funguje právní systém.
Jednou z možností proniknout na berlínský trh s redukcí rizika mohou být investorské platformy, které se specializují na Berlín a ve svém portfoliu mají landbanking a asset management. Půjde-li vše dobře, předají vám na vybraném pozemku v horizontu 2 – 4 let stavební povolení zabalené v mašličkách. Dnešní Berlín už není to město, které mne přivítalo před 35 lety. Ale stále přitahuje a i v horizontu dalších let bude magnetem pro lidi z celého světa. Poptávka po bytech v dohledné době v Berlíně neklesne.
Moderátor Jan Müller s organizátorkou konference Michaelou Pfeifferovou z Real Estate Academy. Foto: archiv Real Estate Academy
Danuše Siering je vydavatelkou česko-německého magazínu N&N, jediného českého periodika s redakcí a distribucí v Praze a Berlíně. Tento text je součástí přednášky na konferenci o renesanci nájemného bydlení 13. října v Praze.
