Zeptali jsme se pana Rackhama Schrödera ze společnosti Engel&Völkers – jednatele jedné z nejprestižnějších realitních kanceláří v Německu, která se specializuje na rezidenční nemovitosti.
Pane Schrödere, Berlíňané se mě ptají, zda se vyplatí investovat v Praze, a stejně tak i Pražané se mě ptají, zda se vyplatí investovat v Berlíně. Jak byste odpověděl vy?
Jednoznačně doporučuji investovat. Pokud se bavíme o dlouhodobé investici a klient nemá přemrštěná očekávání, pokud jde o výnosnost investice, pak je Berlín velmi dobrou lokalitou. Proč jsem ale zároveň trochu opatrnější? Protože ceny nemovitostí v Berlíně v posledních letech výrazně vzrostly, ale nájemné tento trend nesledovalo tak rychle. A teď – a to z čistě politického hlediska – se má růst nájemného ještě dál zpomalit.
Jak v současné době hodnotíte vývoj ohledně nákupu na trhu s rezidenčními nemovitostmi?
Dnes se v Berlíně nakupuje za třicetinásobnou sazbu, takže kupující dosahuje výnosu cca 3,3 %. A tak je hned možné získat – pokud financujete s německou bankou a uzavřete smlouvu na méně než 1% úrok – i marži a v dlouhodobém horizontu můžete očekávat velmi bezpečný zisk. V průměru prodáváme v ceně 3000 eur/m², za tyto peníze ale není možné stavět, protože na to by bylo potřeba alespoň 4000 eur/m². V Berlíně koupit hotovou, postavenou nemovitost, je stále velmi dobrá investice.
Bývá nutné zakoupenou nemovitost renovovat?
Ne, rekonstrukce nebývá nutná, a to především proto, že nemovitosti jsou ve velmi dobrém stavu. Zatím…
Otázkou ale zůstává, jak se v Berlíně bude vyvíjet nájemné. Víte, o Praze se v Berlíně píše jen málo, a to platí (odhlédneme-li od politických témat) i obráceně. Ale když českými médii proběhly zprávy o zastropování nájemného v Berlíně a o vyvlastňování, chodilo mi mnoho e-mailů z Prahy s otázkou: Vrací se Berlín opět k socialismu?
Ano, politická reprezentace v říjnu rozhodne, jak se naloží s problematikou zastropování nájemného. Pokud by k zastropování skutečně došlo, mezi prvními důsledky by bylo, že nikdo nebude nemovitosti renovovat; zkrátka by se renovace odkládaly a nemovitosti by se pomalu rozpadaly. Pokud nelze investici promítnout do pronájmu, zkrátka se neinvestuje.
S tím jsme bohužel měli čtyřicetiletou zkušenost…
Skutečně je až hrozivé, s jakou neprofesionalitou současné vedení města k tomuto tématu přistupuje. Chápu, že by v oblasti rezidenčních nemovitostí jistá regulace mohla být na místě, ale rozhodně ne tak, jak je to aktuálně plánováno. Dalo by se intervenovat mnohem více, například pomocí dotací vůči nákladům na bydlení, snazším udělováním povolení ke stavbě a zjednodušením pravidel, aby bylo možné stavět rychleji. To by jistě přispělo k rychlejšímu uvolnění, a ne tenhle zbabraný konstrukt zastropování nájemného, který podle mého názoru navíc ani není možné prosadit v podobě, v jaké byl navržen. Takže ‚back to socialism‘ – jestli se vracíme do éry socialismu? Ano, tato myšlenka člověka skutečně napadá, když si o tomto scénáři přečte nebo o něm uslyší.
Měl byste nějaký alternativní návrh?
Městské zastupitelstvo nyní uvolnilo 250 milionů eur, aby mohlo uplatnit své předkupní právo na vybrané nemovitosti. Nebylo by například lepší dát nájemníkům jako určitou formu zajištění na stáří možnost sami si byt koupit a město by touto částkou ručilo za úvěry? Trhu by to přineslo daleko větší jistotu.
Kdo jsou dnes ti, kdo si aktuálně kupují nemovitosti v Berlíně?
Z hlediska počtu nemovitostí v současné době prodáváme stejně nemovitostí jako před vyhlášením zastropování nájemného. Ale mění se složení kupujících. Dnes nakupuje spíše kupující, který bere do úvahy dlouhodobé hledisko, není pro něj nejdůležitější, zda nájemné rychle poroste, a tak z jeho hlediska je výhodný i aktuální výhled na výši zhodnocení. Jedná se především o mnoho fyzických osob a početné firmy typu Family Office. Zájem institucionálních kupujících – velkých firem a institucí, které byly zaměřené na vysoký zisk –, tak nyní značně opadá. Jsem ale přesto přesvědčený, že v diskusi o zastropování nájemného nakonec zvítězí zdravý rozum.
(Poznámka redakce: Jednou z hlavních zastánkyní vyvlastnění nemovitostí je Katrin Lompscherová, bývalá členka SED – někdejší komunistické strany východního Německa, dnes je členkou levicové strany Die Linke. Vysloužila si silnou kritiku za to, že na základě jejího návrhu byl státním sekretářem jmenován bývalý spolupracovník východoněmecké tajné policie Stasi.)
Dovolte mi nyní ještě několik otázek k úplně jinému tématu, a to ke sportovní disciplíně, kterou Engel&Völkers nadšeně podporuje – pólo. Jan Průcha, zakladatel Taxis Polo Praha, mi řekl, že pólo není žádný elitní sport, že tento sport může hrát každý. Ztotožňujete se s jeho názorem?
Moc rád bych mu dal za pravdu, ale já jsem se na vlastní kůži přesvědčil, že pólo je velmi náročné – na čas, i finančně. Ale vytvoříte si absolutní závislost, když vám to jde. A když vám to nejde, propadáte se do absolutní frustrace. Když třeba nemáte tak dobrého koně, tak dobrého trenéra, tím pádem se nemůžete zúčastnit dobrých turnajů a tak dále. Anebo nemáte dostatek času na trénování, kolik byste chtěli nebo potřebovali.
Sám jste také založil školu póla.
Ano, s Christianem Völkerem a ve spolupráci s firmou Landrover. Naším cílem bylo trénovat dorost, aby pak bylo možné vytvářet celé týmy. A také víc rozšířit povědomí o pólu mezi lidmi. Ale přiznávám, že si to žádá velmi značné úsilí.
Co je vaším přáním, pokud jde o pólo jako sport?
Bylo by velmi dobré, kdyby se podařilo vytvořit v pólu vlastní týmy, ty totiž téměř neexistují. Na jednotlivé turnaje se nakupují jednotliví hráči. Hrál jsem i v německém šampionátu, ale nejsem nejlepší, mám handicap 0. Proto jsem si musel koupit lepší hráče. Kdybychom měli pevné týmy, diváci by si jistě k pólu vytvořili lepší vztah. To asi pólu jako sportu přeji ze všeho nejvíc.
Text Danuše Siering
